Denkmalschutz-AfA

Ein Denkmal ist ein Zeugnis der kulturellen Entwicklung der Menschheit. Um Denkmäler zu schützen und in ihrer ursprünglichen Form zu erhalten, hat der Gesetzgeber den Denkmalschutz geschaffen. Die Wiederherstellung und Modernisierung von geschützten Baudenkmälern wird durch steuerliche Anreize, der sogenannten Denkmalschutz-AfA (Abschreibung für Abnutzung) staatlich gefördert. Der Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie ist daher eine attraktive Form der Kapitalanlage.

Die Stadt Berlin unterhält eine Denkmalschutzdatenbank, Denkmalliste sowie eine Denkmalkarte, um Auskunft über Denkmalschutzobjekte zu geben.

Wer kann die steuerliche Vorteile einer Denkmalabschreibung in Anspruch nehmen?

Das Einkommenssteuergesetz ermöglich nicht nur Kapitalanlegern, sondern auch Eigennutzern eine Inanspruchnahme.

Die Höhe der steuerlichen Vorteile richtet sich vorrangig nach der Höhe des im Immobilienkaufpreises enthaltenen Sanierungsanteils.

Welche Voraussetzungen bestehen für die Inanspruchnahme?

Der Erwerb der Immobilie muss vor Beginn der Sanierung erfolgen. Außerdem muss der Erwerber der Immobilie in der Bundesrepublik Deutschland steuerlich veranlagt sein.

Lohnt sich die Investition in eine Immobilie mit Denkmalschutz-AfA?

Grundsätzlich gilt, je höher das persönliche Einkommen, desto lukrativer die Investition in eine Immobilie mit Denkmalschutz-AfA. Empfehlenswert ist jedoch, dass Sie sich zunächst von Ihrem Steuerberater beraten lassen.

Welche gesetzlichen Grundlagen gelten für die Denkmalschutzabschreibung?

Maßgeblich sind die §§ 7h und 7i Einkommensteuergesetz (EStG), in denen Dauer und Höhe der Abschreibung für Kapitalanleger geregelt sind. Die Regelungen für Eigennutzer sind in § 10f EStG enthalten.

Welche Arten von Denkmälern gibt es?

Es wird zwischen Einzeldenkmälern und Gebäuden in Sanierungsgebieten unterschieden. Einzeldenkmäler sind in die örtlichen Denkmalliste eingetragen.

Zusätzlich gibt es noch den sogenannten Ensembleschutz. Darunter versteht man Anlagen, die in ihrer Gesamtheit als erhaltungswürdig erachtet werden. Beispielsweise ein historischer Straßenzug, ein Platz oder ein Stadtviertel. Selbst wenn einzelne Gebäude nicht unter Denkmalschutz stehen, kann das Gebäudeensemble unter Ensembleschutz stehen.

Wie wird die Berechnungsgrundlage für die Denkmalabschreibung ermittelt?

Der Gesamtkaufpreis einer Denkmalschutz-Immobilie setzt sich aus folgenden Positionen zusammen:

  • Wiederherstellungs- und Modernisierungskosten (ca. 50-70 % des Kaufpreises)
  • Kostenanteil für vorhandene Bausubstanz
  • Kosten für den Erwerb des Grundstückes

Ein Kapitalanleger kann die Wiederherstellungs- und Modernisierungskosten verteilt über 12 Jahre vollständig vom seinem zu versteuernden Einkommen absetzen. In den ersten acht Jahre jeweils neun und in den weiteren vier Jahren jeweils sieben Prozent (§ 7 i EStG). Zusätzlich kann der Wert der Altbausubstanz jährlich mit 2 bzw. 2,5 Prozent (Standard-AfA je nach Gebäudealter) abschrieben werden.

Die Kosten für den Grundstückserwerb können nicht abgeschrieben werden.

Ein Eigennutzer kann verteilt über zehn Jahre neun Prozent jährlich, somit insgesamt 90 % der Wiederherstellungs- und Modernisierungskosten abschreiben (§ 10 f EStG). Die Abnutzung der Altbausubstanz entfällt bei Eigennutzung.

Wie wirkt sich die Denkmalschutz-Abschreibung bei Wiederverkauf der Immobilie steuerlich aus?

Auch bei einer denkmalgeschützten Immobilie gilt die 10-jährige Spekulationsfrist. Wird die Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist mit Gewinn verkauft, ist dieser zu versteuern. Die bis zum Verkauf der Immobilie in Anspruch genommenen Abschreibungen erhöhen dann den Veräußerungsgewinn der Immobilie und somit auch die zu zahlende Steuerlast.

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